Intelligence sul mercato di Dubai
, in modo discreto.Intelligence on the Dubai market
, discreetly.
Analisi, dati e letture dal mercato immobiliare emiratino, scritte da chi lo vive ogni giorno. Niente push commerciali, niente urgenze artificiali.Analysis, data and readings from the Emirati property market, written by someone who lives it daily. No sales push, no artificial urgency.
Il piano di pagamento, letto bene: il numero che ti mostrano e quelli che non ti mostranoThe payment plan, read properly: the number they show you, and the ones they don't
La brochure ti mostra un numero. Il contratto ne nasconde altri: la fee del 4%, la regola contanti dal 2025, il service charge. Come leggere il piano prima di firmare.The brochure shows one clean number. The contract hides the rest: a 4% DLD fee, the 2025 cash rule, the service charge. How to read the plan before you sign.
Le zone dove la rendita regge: perché il rendimento lordo mente, e cosa guardare davveroWhere the yield holds: why gross return flatters, and what to look at instead
Il rendimento lordo mente. Business Bay: 7-9% lordo, 3,8-5,3% netto. Dove la rendita regge davvero, e i tre test da fare prima di comprare.Gross yield flatters. Business Bay: 7-9% gross, 3.8-5.3% net. Where the return actually holds, and the three tests to run before you buy.
Il mercato che consegna: cosa dice l'ondata di chiavi del secondo trimestreThe market is handing over: what the second quarter's wave of keys is telling you
Nel Q2 Dubai ha consegnato ~27.300 case mentre i lanci crollavano a 5.335. Il mercato matura, e per chi compra apre una finestra: più scelta, più tempo.In Q2 Dubai handed over ~27,300 homes while launches fell to 5,335. The market is maturing, and for buyers that opens a window: more choice, more time.
Dubai, primo semestre 2026: il secondo più forte di sempre.Dubai, H1 2026: the second-strongest first half on record.
286 miliardi di dirham, 86.000 compravendite, lusso a record assoluto con 296 operazioni sopra i dieci milioni di dollari. Il mercato ha già risposto alla domanda "sta ancora salendo?". Quella che conta è dove si muove il capitale, e cosa insegna a chi vuole comprare bene oggi.AED 286 billion, 86,000 deals, luxury at an all-time high with 296 transactions above $10 million. The market has already answered "is it still going up?". The question worth asking now is where capital is moving, and what that tells anyone who wants to buy well today.
Il megaprogetto Emaar Dubai: 200 miliardi per una città intera, e la domanda che vale soldi veri.Emaar's new Dubai city: AED 200 billion, and the question that actually matters.
L'11 giugno Emaar ha annunciato una città nella città da 150.000 residenti e 4,5 milioni di metri quadrati. Il meccanismo del valore su ogni grande lancio Emaar è lo stesso da quindici anni: la finestra si apre sull'annuncio e si chiude quando il cantiere parte. Vale la pena capirlo prima di decidere come posizionarsi.On 11 June Emaar announced a city within a city: 150,000 residents, 4.5 million square metres. The value mechanism on every major Emaar launch has been the same for fifteen years: the pricing window opens at announcement and closes when construction starts. Worth understanding before deciding how to position.
Flexi Rent Dubai: sembra una misura per l'inquilino, lavora per il proprietario.Dubai Flexi Rent: it looks like a tenant benefit, it works for property owners.
Dal 23 giugno il DLD permette di pagare l'affitto a rate. Il canone non cambia di un dirham. Ma un inquilino che paga a rate tende a restare più a lungo, e un mese di sfitto su dodici costa molto più dell'8% nominale che sembra. Il calcolo dal lato del proprietario è diverso da come viene presentato.From 23 June the DLD allows rent to be paid in installments. The annual total doesn't change. But an installment tenant tends to stay longer, and one vacant month out of twelve costs much more than the nominal 8% it appears to be. The landlord's calculation looks different from how it is usually framed.
Abu Dhabi cambia pelle. E la Sfera da 1,7 miliardi spiega perché.Abu Dhabi is changing its skin. And the 1.7 billion Sphere explains why.
Il 14 maggio Abu Dhabi ha annunciato la Sfera su Yas Island: 1,7 miliardi di dollari, il primo fuori dagli Stati Uniti. Non è intrattenimento, è un segnale immobiliare. AED 142 miliardi di transazioni nel 2025, +44%, rendimenti intorno al 7%.On 14 May Abu Dhabi announced the Sphere on Yas Island: 1.7 billion dollars, the first outside the US. Not entertainment, a real estate signal. AED 142 billion in 2025 transactions, +44%, yields around 7%.
Jebel Ali Downtown: il primo ciclo di investimento interessante del 2026.Jebel Ali Downtown: the first interesting investment cycle of 2026.
Una zona ferma da vent'anni, due developer entrati in pochi mesi, Imtiaz con un terreno da 2 miliardi di dirham. RAW District parte da 649K per uno studio, metro a due minuti. Il prezzo basso non è il punto: il punto è perché esiste ancora.An area stalled for twenty years, two developers in a few months, Imtiaz with a 2 billion dirham plot. RAW District from 649K for a studio, metro two minutes away. The low price isn't the point: the point is why it still exists.
Dove investire adesso: Downtown Dubai, Dubai Islands o Jebel Ali.Where to invest now: Downtown Dubai, Dubai Islands or Jebel Ali.
Downtown ha già corso. Dubai Islands è ancora in cantiere, fronte mare di lusso con le infrastrutture appaltate adesso. Jebel Ali entra sotto i 1.850 AED al piede quadro. Tre zone, tre momenti del ciclo, tre profili di investitore.Downtown has already run. Dubai Islands is still under construction, luxury waterfront with infrastructure being awarded now. Jebel Ali enters below 1,850 AED per square foot. Three areas, three moments in the cycle, three investor profiles.
Aprile 2026: il visto investitore ha cambiato le regole. Cosa significa per te.April 2026: the investor visa changed the rules. What it means for you.
Gli Emirati hanno tolto la soglia minima di AED 750.000 dal visto investitore biennale. Tre profili di investitori, una sola domanda che conta, e l'errore più comune di queste settimane.The UAE removed the AED 750,000 minimum from the two-year investor visa. Three investor profiles, one question that truly matters, and the most common mistake of these weeks.
Q1 2026: i numeri di Dubai sono da record. E c'è una finestra che pochi stanno notando.Q1 2026: Dubai's numbers are record-breaking. And there's a window few are noticing.
AED 252 miliardi di transazioni nel primo trimestre, +31% sull'anno scorso. Perché le tensioni regionali stanno alzando i prezzi dei prossimi lanci, e dov'è la finestra di chi entra adesso.AED 252 billion in Q1 transactions, +31% year on year. Why regional tensions are pushing up the price of the next launches, and where the window is for those entering now.
Off-plan al 73%: perché funziona, e i 4 errori che vedo fare più spesso.Off-plan at 73%: why it works, and the 4 mistakes I see most often.
3 transazioni residenziali su 4 a Dubai sono off-plan, ma il problema non è il prodotto, è come lo si sceglie. Il rendering, il costruttore, e la domanda sull'uscita che quasi nessuno si fa.3 in 4 residential transactions in Dubai are off-plan, but the problem isn't the product, it's how you choose it. The rendering, the developer, and the exit question almost no one asks.