Ad aprile gli Emirati hanno preso una decisione di poco rumore e molto peso: hanno tolto la soglia minima di AED 750.000 (circa €175.000) dal visto investitore biennale. La notizia è passata quasi inosservata in Italia, ma cambia chi può oggi prendere una residenza emiratina passando dall'immobiliare. Ti spiego cosa è successo e cosa ne penso.

Fino ad aprile il sistema era semplice e rigido: AED 750.000 davano il visto biennale (rinnovabile), AED 2 milioni davano il Golden Visa decennale. Oggi il piano alto è invariato, il Golden Visa resta a 2 milioni, senza bisogno di uno sponsor, valido anche con mutuo o off-plan, ma il piano basso non ha più un prezzo minimo. Tradotto: un monolocale o un bilocale in una comunità emergente, oggi reperibile a partire da AED 600.000-750.000, vale come visto biennale tanto quanto un appartamento da 1,2 milioni in una zona già conosciuta. Hanno tolto il gradino e allargato la porta d'ingresso.

Per chi conta davvero

Da quando è cambiata la regola sto vedendo tre profili di investitori italiani diversi, e vale la pena distinguerli prima di muoversi.

Il primo è chi vuole testare la residenza emiratina senza impegnare due milioni subito. Per lui il nuovo biennale a importo contenuto è un piede dentro la porta, non un trasloco, e va benissimo per esplorare il mercato, capire la fiscalità, costruire una relazione con la città.

Il secondo è chi punta al Golden Visa ma vuole spalmare l'investimento. Compra un'unità di valore contenuto per ottenere il visto biennale subito, poi nei 24 mesi successivi struttura un secondo acquisto per arrivare ai 2 milioni (circa €468.000) complessivi. La normativa lo permette: puoi sommare il valore di più immobili, non devi metterli tutti in un solo acquisto.

Il terzo non è toccato dalla riforma. Se sai già di voler andare sul decennale dal primo giorno, 2 milioni restano 2 milioni. L'unica cosa da tenere d'occhio è che il segmento sotto il milione di dirham nei prossimi mesi sarà più affollato, più domanda, possibili pressioni sui prezzi delle unità più piccole.

Quello che la modifica non è

Aprile 2026 non ha toccato il Golden Visa. Non è un passaporto. Non è un percorso alla cittadinanza, la cittadinanza per investimento negli Emirati non esiste, e ogni titolo che lo suggerisce è semplicemente sbagliato. Non azzera nemmeno i requisiti pratici (assicurazione sanitaria, biometrici, controllo documenti). E soprattutto: il visto biennale, una volta scaduto, va rinnovato e resta legato al fatto che tieni l'investimento. Il Golden Visa decennale è un altro strumento, più stabile, più libero, più rilassato.

La domanda giusta

Quando un cliente italiano mi scrive per chiedermi "qual è il visto giusto?", la mia prima risposta è sempre la stessa: dipende da cosa vuoi davvero ottenere. Se vuoi ottimizzazione fiscale e flessibilità rapida, il biennale a importo contenuto è la mossa più sensata. Se vuoi un progetto familiare di dieci anni, residenza stabile, sponsorizzazione di figli e genitori, il Golden Visa è ancora lo strumento giusto.

L'errore che vedo più spesso in queste settimane è la confusione tra i due. Persone che in fondo vogliono il decennale, ma che attratte dalla flessibilità del nuovo biennale comprano in tagli troppo piccoli per crescere. Poi sei costretto a vendere e ricomprare, perdi soldi e tempo.

La regola che condivido sempre, e che vale anche qui: il visto è la conseguenza dell'investimento, non la sua causa. Compra bene per quello che vuoi davvero. Il visto seguirà.

Se stai pensando a un primo acquisto a Dubai e questi temi ti sembrano confusi, hai due opzioni: leggere mille articoli online che probabilmente ti diranno cose contraddittorie, o passare 20 minuti con qualcuno che li vive tutti i giorni. Se preferisci la seconda, lasciami i tuoi contatti qui, leggo ogni messaggio personalmente e ti rispondo entro 24 ore.

Antonio Giannetti