La brochure ti mostra un numero solo, e sembra un affare: 10% alla firma, il resto a rate durante la costruzione, magari una parte dopo la consegna. Entri con una frazione del capitale, il resto lo paghi mentre il palazzo sale. Detta così, il piano di pagamento off-plan è la ragione per cui a Dubai tre transazioni residenziali su quattro sono ancora off-plan.

Il piano non è il problema. Il problema è che il piano non è il prezzo.

Quando un cliente mi manda la proposta che ha in mano, la prima cosa che faccio non è guardare la percentuale d'ingresso. Guardo cosa ci sta intorno, e che quasi mai è scritto sulla stessa pagina. Perché il numero che ti mostrano è vero. Sono i sei che non ti mostrano a decidere quanto ti costa davvero entrare.

Il 4% che non è nel piano

Il primo è il più semplice e il più dimenticato: la fee del Dubai Land Department, il 4% del prezzo. Non è una tassa opzionale e non è negoziabile. Sull'off-plan la paghi come registrazione Oqood alla firma del contratto, entro novanta giorni, non alla consegna. È la stessa 4% che paghi sul pronto, solo anticipata.

Tradotto: sull'appartamento da un milione di dirham, il "10% all'ingresso" sono centomila dirham nel piano, più quarantamila di DLD fuori dal piano. Il piano dice dieci. La cassa dice quattordici. E non abbiamo ancora contato il resto.

La regola che ha cambiato i conti

Fino a un anno e mezzo fa c'era una scorciatoia: molte banche lasciavano infilare la fee DLD e la commissione d'agenzia dentro il mutuo, spalmandole sulla durata del prestito. Dal primo febbraio 2025 la Banca Centrale l'ha vietato. La 4% del DLD e il 2% d'agenzia si pagano in contanti, in anticipo, e la banca non li finanzia più.

In concreto, per chi compra con mutuo, la liquidità che devi avere al rogito è cresciuta di circa il 6% del prezzo, di colpo. Su un milione di dirham sono sessantamila di cassa in più, oltre all'anticipo, il giorno della firma. Chi ha costruito il budget sul vecchio schema si presenta corto proprio quando non può permetterselo.

Non è una brutta notizia. È un numero che va saputo prima, non scoperto dopo.

Il costo che torna ogni anno

Gli altri costi di transazione (registrazione, trustee, agenzia, NOC) portano il totale intorno al 7-8% sopra il prezzo. Li metti in conto una volta e finisce lì. Ce n'è uno però che non finisce: il service charge, la spesa condominiale annua, tra i tre e i trenta dirham al piede quadro a seconda del palazzo.

Quella forbice è enorme, ed è dove si decide la rendita. Due appartamenti allo stesso prezzo, uno con service charge da otto e uno da venticinque al metro, rendono in modo diverso ogni anno per tutta la durata dell'investimento. Il piano di pagamento non te lo dice, perché il service charge non è un costo d'acquisto: è un costo di possesso. Ma è quello che, silenziosamente, mangia la differenza tra un rendimento netto buono e uno deludente.

Prima di firmare, il service charge del palazzo si chiede e si mette nero su bianco. Sempre.

Quando il piano "generoso" è già nel prezzo

C'è poi il piano che sembra un regalo: post-handover lungo, paghi gran parte dopo aver preso le chiavi, magari zero interessi. A volte è un vero vantaggio. A volte è un prezzo più alto travestito da comodità.

Un piano molto diluito costa al developer, e quel costo raramente sparisce: spesso è già dentro il prezzo di listino, qualche punto percentuale sopra quello che pagheresti con un piano standard. Non è una truffa, è finanziamento. Ma se confronti due unità guardando solo "quanto pago al mese", stai confrontando le rate e non i prezzi. La domanda giusta non è quanto è comodo il piano. È quanto mi costa la comodità, e se mi conviene.

E poi c'è la meccanica che nessuno legge finché non serve: cosa succede se devi uscire prima della consegna. Puoi cedere il contratto a un altro acquirente? A quali condizioni, con quale fee del developer, con quanto capitale già versato bloccato nell'escrow? Un piano di pagamento senza una via d'uscita chiara è un piano che conosci a metà.

Cosa guardo davvero, prima della percentuale

Rimetto in fila cosa conta, nell'ordine in cui lo guardo io. La struttura vera del piano, non lo slogan: quanto prima della consegna, quanto dopo, e a quali scadenze reali. Il costo pieno di cassa al rogito, DLD e fee compresi, con la regola contanti dentro il calcolo. Il service charge annuo del palazzo, chiesto e verificato. Il conto escrow, che protegge i tuoi versamenti se il progetto rallenta. E la via d'uscita, prima di firmare l'ingresso.

La percentuale d'ingresso è l'ultima cosa che guardo, non la prima. È quella che il marketing ti mette davanti apposta.

Letto bene, il piano di pagamento off-plan resta uno degli strumenti migliori che Dubai offre a un investitore: entri con poco capitale, in un progetto che vale di più a consegna. Il punto non è temerlo. Il punto è leggerlo tutto, non solo la riga che ti fanno vedere.

Se hai una proposta sul tavolo e vuoi capire quanto ti costa davvero entrare, prima di firmare, è esattamente il tipo di lettura su cui i miei clienti mi cercano. Lasciami i tuoi contatti: leggo ogni messaggio personalmente e rispondo entro 24 ore.

Antonio