Il primo trimestre 2026 ha chiuso a quota AED 252 miliardi (circa €59 miliardi) di transazioni immobiliari, +31% sul Q1 2025. Per dare un riferimento concreto: gennaio da solo ha registrato il valore mensile più alto della storia di Dubai, AED 72,4 miliardi (circa €16,9 miliardi), +63% sull'anno prima. Sono numeri che sembrano disegnati per un comunicato stampa del Dubai Land Department, e in effetti lo sono. La domanda vera è: che cosa raccontano davvero?

Te lo riassumo come lo vedo dalla mia scrivania a Dubai.

Il mercato è grande e sta diventando più grande. Ci sono 48.448 investitori attivi nel trimestre, di cui 29.312 nuovi, un investitore su tre era assente nel 2025. L'investimento estero è salito del 26% (AED 148 miliardi, circa €34 miliardi), il segmento luxury anche (+26%). Sono numeri che confermano una cosa che chi vive qui sa già: il flusso di capitali stranieri verso Dubai non si ferma. Italiani, indiani, russi, britannici, nuovi profili dall'Asia centrale, sudamericani facoltosi che hanno scoperto gli Emirati negli ultimi 18 mesi. Il mercato è alimentato da una domanda reale, che non assomiglia per niente a una bolla speculativa.

Il Q2 sarà più calmo. Ma non è quello che pensi.

I numeri del Q2, cioè quelli che usciranno nelle prossime settimane, saranno probabilmente meno spettacolari del Q1. La crescita degli affitti si è raffreddata (annuale +10,2%, ma solo +0,8% trimestre su trimestre, il dato più basso dal 2022), i nuovi lanci sono diminuiti del 57%, e la registrazione delle transazioni ha un ritardo fisiologico di 60-90 giorni che si combina con l'incertezza geopolitica regionale degli ultimi mesi.

Letto male, sembra un mercato che rallenta. Letto bene, è il contrario: è una pausa di respiro mentre sotto la superficie sta succedendo qualcosa di rilevante.

Quello che vedo io, e che dai dati ufficiali non si capisce

Le tensioni regionali stanno spingendo verso l'alto i costi dei materiali da costruzione. Acciaio, cemento, vetro, logistica marittima, assicurazioni sui cantieri, tutto si sta muovendo. Questi aumenti i costruttori non se li mangiano, li assorbono nei prezzi dei prossimi lanci off-plan. Le proprietà già a mercato adesso, quelle lanciate negli ultimi 6-12 mesi, sono ancora prezzate alle condizioni "vecchie". I lanci che usciranno tra fine 2026 e 2027 saranno mediamente più cari.

Tradotto: chi entra adesso compra ai prezzi della pace; chi entra tra 12 mesi compra ai prezzi dell'incertezza. La differenza non sarà esplosiva, non parliamo di +30%, ma una correzione al rialzo del 5-10% sui nuovi lanci è realistica, e in alcuni segmenti specifici anche di più.

A questo si aggiunge un dato di lungo periodo: il pipeline di consegne 2027-2028 è enorme, oltre 266.000 unità. Per i prossimi 18-24 mesi avremo abbastanza offerta da non far esplodere i prezzi del costruito, ma ai nuovi lanci la matematica sarà diversa. Significa che per chi punta a un buon off-plan, con un buon costruttore, in un buon quartiere, la finestra dei prezzi "normali" si sta chiudendo.

Cosa significa concretamente

Significa che la frase "aspetto di vedere come si mette il mercato", che sento spesso dagli investitori italiani, sta diventando una posizione costosa. Non costosa nel senso che il mercato crollerà se non compri oggi (non crollerà), ma nel senso che chi aspetta dodici mesi potrebbe trovarsi a comprare unità simili al 5-10% in più, con una scelta di lanci meno generosa.

Per chi ha già fatto i suoi ragionamenti e sa cosa vuole, questi mesi sono una finestra. Non una finestra di urgenza ansiosa, non sono qua a dirti "compra ora o perdi il treno", che è il linguaggio dei venditori che non rispetto. Ma una finestra concreta, leggibile dai numeri, in cui acquistare bene è oggettivamente più conveniente che tra un anno.

I numeri Q1 dicono che la festa continua. I numeri dietro i numeri dicono che la festa è diventata più selettiva, e che chi entra ora paga meno di chi entrerà dopo.

Se hai un caso concreto in mente, un budget definito, un orizzonte temporale, una preferenza di quartiere o di tipologia, e vuoi una lettura onesta su cosa ha senso adesso e cosa è meglio rimandare, lasciami i tuoi contatti qui. Ti rispondo personalmente entro 24 ore.

Antonio Giannetti