Cosa ha detto Wynn, e perché la causa conta

A maggio Craig Billings, il capo di Wynn Resorts, ha detto a Ras Al Khaimah una cosa che in molti aspettavano e che nessuno voleva davvero sentire: il grande resort di Al Marjan Island aprirà più tardi del previsto. Ha scelto parole prudenti, ha parlato di un ritardo modesto, e ha spiegato anche perché. Non il progetto, la logistica: spedizioni e forniture rallentate dal conflitto in Iran e dalla chiusura temporanea dello Stretto di Hormuz. Di quanti mesi si tratti, per ora, non l'ha detto. Lo dirà più avanti.

La prima reazione a una notizia così è quasi sempre la stessa: un ritardo è un problema. Io, qui, la leggo al contrario. Ti spiego perché.

Partiamo da cos'è questo progetto, perché senza questo pezzo il resto non si capisce. Wynn Al Marjan Island è un resort integrato da 5,1 miliardi di dollari, il primo degli Emirati ad aver ottenuto una licenza di gioco vera, arrivata nell'ottobre del 2024. Non un cantiere fermo, non un progetto ancora sulla carta. La struttura ha raggiunto la sua altezza definitiva l'inverno scorso, ci lavorano oltre ventiduemila persone. E il dato che conta davvero è questo: le stime di Wynn, oltre un miliardo e mezzo di dollari di ricavi l'anno solo dal gioco, non sono cambiate. Il ritardo riguarda quando si apre, non se si apre. È logistico, non strutturale. Per me la differenza sta tutta qui.

Come funziona il riprezzamento in un mercato con un catalizzatore davanti

Ora la parte che interessa davvero a chi investe. Quando un mercato ha davanti un catalizzatore grande e già annunciato, la rivalutazione non arriva di colpo il giorno dell'apertura. Di solito arriva prima, durante l'attesa, mentre il progetto prende forma e la zona comincia a riempirsi. Quando si taglia il nastro, una parte importante del movimento è già avvenuta. Quindi cosa cambia se l'apertura slitta? Cambia che l'attesa si allunga, e chi entra adesso ha più tempo davanti prima che il mercato inizi a ragionare da resort già aperto. Il ritardo non cancella la traiettoria. La allunga, e basta.

Nei mercati con un catalizzatore davanti, chi entra prima compra l'attesa. Il giorno dell'apertura, il prezzo l'ha già scritta.

I numeri di RAK oggi: cosa è già successo e cosa non è ancora arrivato

I numeri di RAK dicono che questa traiettoria è già partita. Nel 2025 i prezzi degli appartamenti di fascia alta hanno toccato il record del ciclo, intorno ai 2.428 dirham al piede quadrato secondo CBRE, con una crescita del 32 per cento in dodici mesi. Al Marjan Island, l'isolotto del resort, ha corso più o meno allo stesso passo. Quindi sì, è un mercato che si è già mosso parecchio, e te lo dico senza girarci intorno. Ma c'è un riprezzamento che ancora non è arrivato: quello di un resort che funziona davvero, con voli, visitatori e posti di lavoro. Quella parte è ancora davanti.

Se vuoi capire come si muovono i mercati con catalizzatori diversi, trovi un confronto utile guardando le zone di Dubai a confronto, dove il meccanismo si è già visto in azione su scale diverse.

Un esempio concreto: Ice Beach su Marjan Beach

L'esempio più concreto che ho oggi per le mani è Ice Beach, di Major Developments, proprio su Marjan Beach. È uscito a marzo. Si entra da 1.440.000 dirham per un monolocale, consegna nel terzo trimestre del 2029, con un piano di pagamento spalmato: l'ottanta per cento durante la costruzione, il resto dopo, a rate mensili. Ora mettiti nei panni di chi compra oggi. Accompagna un cantiere per più di tre anni, in una zona che in questa fase si è storicamente apprezzata a doppia cifra, e arriva alla consegna in una finestra che con ogni probabilità cade ancora prima dell'apertura del resort. Non compra dopo che tutto è già successo. Entra mentre la zona sta ancora costruendo il suo valore.

Per orientarti su tutti i progetti selezionati che seguo attivamente, inclusi quelli off-plan a RAK, trovi una panoramica aggiornata nella mia selezione.

I paletti: cosa non ti dirò mai

Poi ci sono i paletti, perché senza paletti non è un ragionamento serio. Non ti dirò che il ritardo farà salire i prezzi del tot per cento. Nessuno può certificarlo, e chi te lo promette sta vendendo, non analizzando. Quel più 50 per cento entro l'apertura che gira sui siti di certi broker, lascialo dov'è. Il 32 per cento di cui ti ho parlato è la crescita di RAK nel suo insieme nel 2025, non un effetto magico del casinò. E i rendimenti da affitto della zona, intorno al cinque e mezzo per cento lordo, sono buoni ma normali, non i numeri gonfiati che ogni tanto si leggono.

Qui non c'è un colpo grosso da raccontare. C'è il tempo da guardare. E il ritardo, in modo un po' paradossale, questa finestra l'ha tenuta aperta un po' più a lungo.

Se stai guardando RAK, per me questo è il momento di farlo con calma, non di corsa. E se vuoi ragionarci sul tuo caso concreto, sai dove trovarmi.

Antonio Giannetti