A fine settembre il contatore ufficiale della popolazione di Dubai segnava 4.807.185 residenti. Sono 226.885 persone in più rispetto al primo gennaio: in nove mesi Dubai ha accolto più abitanti di quanti ne conti oggi Padova.

Il dato è del Dubai Data and Statistics Establishment, l'ufficio statistico dell'emirato, che conta i residenti abituali: chi vive a Dubai almeno sei mesi l'anno, o intende farlo.

Una crescita come se ne sono viste poche

Il 2025 si era chiuso a 4.580.300 abitanti, circa 332.000 in più dell'anno prima. È un +7,5%, uno dei tassi di crescita più alti mai registrati nell'emirato: il record resta l'8,2% del censimento del 1980, quando Dubai era un'altra città.

Tradotto: in meno di due anni Dubai ha aggiunto più di mezzo milione di residenti. E ciascuno di loro, per prima cosa, ha cercato una casa.

Di giorno la città è ancora più grande

C'è un secondo numero che spiego spesso ai clienti. Durante il giorno a Dubai ci sono in media 6,39 milioni di persone: ai residenti si aggiungono circa 1,8 milioni tra chi arriva ogni mattina dagli altri emirati, turisti e visitatori.

È la città che lavora, che consuma, che riempie la metro e le strade. E una parte di chi oggi fa il pendolare, quando trova la casa giusta, diventa residente. È una riserva di domanda che ogni mattina entra già in città.

Ogni nuovo residente è un nuovo inquilino

Per chi mette a reddito il collegamento è diretto. Quasi tutte le persone che vedo trasferirsi a Dubai cominciano in affitto: il bacino degli inquilini si allarga ogni mese, prima ancora di quello dei compratori.

I contratti lo confermano. Secondo i dati di DXBinteract, nei primi nove mesi del 2026 i contratti d'affitto registrati nelle zone in freehold sono stati quasi 299.000, il 6,8% in più dello stesso periodo del 2025.

La domanda, qui, non è un'ipotesi da brochure. Si conta, contratto per contratto.

Dove si sente di più

La crescita non si distribuisce in modo uniforme. Si concentra dove ci sono lavoro, collegamenti e servizi: i quartieri lungo la metro, le comunità nuove con scuole e verde, le zone con prezzi d'ingresso accessibili, dove si stabilisce chi è appena arrivato.

È anche per questo che le due infrastrutture di cui parlo in questo numero contano tanto. La Blue Line della metro e il treno di Etihad Rail portano collegamenti esattamente dove la città si sta allargando.

Nella mia Selezione, un indirizzo pensato per questa domanda è Enchanté di Grid ad Arjan, vicino al Miracle Garden: un concept di foresta urbana con oltre 500 alberi, monolocali da 714.000 dirham e un piano 60/40 con il 40% nei tre anni dopo la consegna. È il tipo di casa che chi arriva cerca, a un prezzo che chi arriva può sostenere.

La città si prepara ai prossimi milioni

Il piano urbanistico Dubai 2040, presentato nel 2021, lavora su 5,8 milioni di residenti entro il 2040. Oggi la città è a 4,8, con quattordici anni ancora davanti.

Per chi compra, la domanda di fondo resta la stessa: dove vorranno vivere le prossime centinaia di migliaia di persone? Rispondere bene è metà del lavoro.

Se vuoi capire quali zone e quali tagli seguono meglio questa crescita, per la rendita o per la rivendita, scrivimi. Leggo ogni messaggio personalmente e rispondo entro 24 ore.

Antonio