Dubai ha chiuso la prima metà del 2026 con transazioni per 286 miliardi di dirham, registrando il secondo semestre più forte di sempre.
Anche nel segmento più alto del mercato, quello delle proprietà sopra i dieci milioni di dollari, è stato raggiunto un record assoluto: mai vendute così tante case di lusso in un periodo così breve.
Quando mostro questi dati a un cliente, la domanda è quasi sempre la stessa: se il mercato è già arrivato così in alto, non è troppo tardi per entrare?
È una domanda legittima, ma parte dal presupposto sbagliato.
Non conta soltanto quando entri. Conta soprattutto come entri.
I numeri, prima di tutto
Circa 86.000 compravendite in sei mesi, per 286 miliardi di dirham. Solo un semestre, nella storia di Dubai, ha fatto meglio. Non è un mercato che si sta scaldando adesso: è un mercato che si tiene su livelli altissimi, con una domanda che non ha mollato.
Quindi la domanda "sta ancora salendo?" è già vecchia. La risposta è nei numeri: è salito. Quella che conta è un'altra, e riguarda dove si sta muovendo il capitale, e cosa insegna a chi vuole comprare bene oggi.
Il lusso segna il record: 296 vendite sopra i dieci milioni
Il dato che mi ha colpito di più è quello dell'alta gamma, perché spesso quella fascia non segue il mercato, lo anticipa.
Nei primi sei mesi del 2026, 296 operazioni hanno superato i dieci milioni di dollari. È il record assoluto di Dubai, mai così tante. Il valore complessivo ha toccato 5,1 miliardi di dollari, il 14% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. E nel solo secondo trimestre, 26 case sono passate di mano sopra i venticinque milioni: anche questo un primato. I dati sono di Knight Frank.
In pratica, ai piani alti la domanda non si è diluita, si è concentrata. Chi ha capitali importanti li sta mettendo qui.
Dove si concentra il capitale
Le tre zone con più vendite di lusso nel semestre sono Dubai Hills Estate, con 51 operazioni, Palm Jumeirah con 50, Palm Jebel Ali con 40.
Non è un caso. Hanno in comune quello che, a questi prezzi, un compratore non è disposto a scambiare: verde o acqua a portata, infrastrutture già in corso, developer di primo livello con consegne alle spalle.
Dubai Hills è diventata l'indirizzo di chi cerca qualità e il parco sotto casa. Palm Jumeirah resta il fronte mare più riconoscibile al mondo. Palm Jebel Ali è la più giovane, ancora in costruzione: rischio più alto, ma un margine di rivalutazione che in parecchi, nel settore, considerano serio.
Tre scelte diverse, una logica sola: il capitale va dove c'è struttura, non dove c'è solo rumore.
Cosa dicono questi numeri a chi compra adesso
Nelle ultime settimane sono successe due cose che, lette insieme ai dati del semestre, dicono parecchio.
La prima: il 23 giugno il Dubai Land Department ha introdotto il Flexi Rent, che permette di pagare l'affitto a rate, mensili, trimestrali o semestrali, al posto dell'assegno annuale. Dodici operatori hanno già aderito, tra cui Wasl e Deyaar. Il canone annuo non cambia, il proprietario incassa lo stesso. Ma un inquilino che paga a rate tende a restare più a lungo e a lasciare meno vuoti. Per chi ha un immobile a reddito, è un segnale di rendita più stabile.
La seconda: l'11 giugno Emaar ha annunciato un progetto da 200 miliardi di dirham, una città nella città da 150.000 residenti, circa 4,5 milioni di metri quadrati, cinque zone. Nome e posizione non sono ancora ufficiali: si parla di "Dubai Estate" e di un'area a sud-est, ma finché Emaar non conferma restano ipotesi. Quando un developer di questo peso pianifica così in grande, non insegue la domanda di oggi: costruisce su quella dei prossimi dieci anni.
Messe in fila con i numeri del semestre, queste due cose raccontano un mercato che cresce su più piani. Non perché il vento è favorevole, ma perché il contesto lo tiene su: le regole, le infrastrutture, la popolazione.
Il metodo conta più del momento
Torno alla domanda di partenza. Se il mercato è ai massimi, è tardi?
Dipende da come entri, non da quando.
La frase che sento più spesso dagli investitori italiani è "aspetto di vedere come si mette". È diventata una posizione cara. Non perché il mercato crolli se non compri oggi, non crollerà. Ma chi aspetta un anno rischia di comprare unità simili con meno scelta e prezzi più alti. L'attesa costa, anche quando il mercato non scende.
Non ti sto dicendo di correre. Ti sto dicendo che una finestra buona esiste, leggibile nei numeri, in cui oggi si compra meglio che tra un anno.
Comprare bene vuol dire capire il rischio della zona, scegliere il developer sulle consegne vere, avere una tesi chiara prima di firmare. Il momento è la parte che controlli meno. Il metodo è quello che fa la differenza.
Se stai valutando un'operazione a Dubai e vuoi capire se ha senso per i tuoi obiettivi, lasciami i tuoi contatti. Leggo ogni messaggio personalmente e ti rispondo entro 24 ore.
Antonio Giannetti
Dubai closed the first half of 2026 with AED 286 billion in real estate transactions. The second-strongest first half in the history of this market.
In the segment above $10 million, it set an all-time high: more luxury deals than in any comparable six-month period in Dubai's history.
When I share these figures with a client, the question is almost always the same: if the market is already this high, is it too late to get in?
It's a legitimate question. But it starts from the wrong premise.
It's not so much about when you enter. It's about how.
The numbers, first
Around 86,000 deals in six months, for AED 286 billion. Only one first half in Dubai's history has done better. This isn't a market that's warming up: it's a market holding at historic levels, with demand that hasn't softened.
So "is it still going up?" is already the old question. The numbers have answered it. The one worth asking is different: where is capital moving, and what does that tell someone who wants to buy well today?
Luxury sets the record: 296 deals above $10 million
The ultra-luxury figure is the one that caught my attention, because that segment tends to lead the broader market rather than follow it.
In the first half of 2026, 296 transactions exceeded $10 million. Not the strongest six months on record for this segment. The strongest period in Dubai's history, full stop. The combined value reached $5.1 billion, up 14% against the same period in 2025. And in Q2 alone, 26 homes changed hands above $25 million. Another record. Source: Knight Frank.
At the top of the market, demand hasn't thinned out. It has concentrated. Capital is moving into this segment, and it is moving into Dubai.
Where capital is concentrating
The three areas with the most ultra-luxury transactions in the first half: Dubai Hills Estate with 51 deals, Palm Jumeirah with 50, Palm Jebel Ali with 40.
Not a coincidence. What they share is what buyers at these price points aren't willing to trade away: green space or water within reach, infrastructure already underway, Tier 1 developers with actual delivery records behind them.
Dubai Hills has become the address for buyers who want construction quality and a park outside the door. Palm Jumeirah is the most internationally recognized waterfront in the world. Palm Jebel Ali is the newest of the three, still under construction: a higher risk profile, and an upside that many in the sector take seriously.
Three different positions. One shared logic: capital moves where there is structure, not just noise.
What these numbers say to anyone buying now
Two things happened in recent weeks that are worth reading alongside the first-half data.
The first: on 23 June, the Dubai Land Department launched Flexi Rent, a system that allows tenants to pay rent in installments, either monthly, quarterly, or semi-annually, instead of the standard upfront annual cheque. Twelve operators have already joined, including Wasl and Deyaar. The annual rent doesn't change; the landlord receives the same total. But tenants paying in installments tend to stay longer and leave fewer void periods. For anyone holding a rental property, this points toward more stable income, not lower returns.
The second: on 11 June, Emaar announced a project valued at AED 200 billion. A city within a city, designed for 150,000 residents, roughly 4.5 million square meters across five zones. The official name and exact location haven't been confirmed: "Dubai Estate" and a southeast location have been mentioned, but until Emaar announces formally, those details remain unofficial. When a developer of this scale plans this far ahead, it's not chasing today's demand. It's building for the next ten years.
Read against the first-half numbers, these two developments describe a market growing on more than one level. Not a market carried by favorable conditions alone, but one held up by what's underneath it: the regulations, the infrastructure, the population.
Method matters more than timing
Back to the opening question. If the market is at historic highs, is it too late?
It depends entirely on how you enter, not when.
The line I hear most often from investors outside the UAE is "I'm waiting to see how the market moves." It's become an expensive position. Not because the market will collapse if you hold off: it won't. But someone waiting twelve months may find fewer available launches, fewer options in the zones that matter, and prices that are structurally higher. Waiting has a cost, even when the market does not fall.
I'm not pushing you to rush. But there's a real window, one you can see in the data, where buying well today beats buying in a year. That's what the numbers say, and I'm not going to wrap it in something softer.
Buying well means understanding the risk profile of an area, choosing a developer based on actual delivery history, and going in with a clear thesis before signing anything. Timing is the variable you control least. Method is what makes the difference.
If you're considering a deal in Dubai and want to understand whether it fits your goals, send me your contact details. I read every message personally and reply within 24 hours.
Antonio Giannetti