أنا Antonio Giannetti:
مستشار عقاري إيطالي
مستقل في دبي.
أعمل مع مستثمرين دوليين في قطاع عقارات على الخارطة بدبي والإمارات. الهدف ليس امتلاك عقار فحسب، بل الدخول في دورة استثمارية مدروسة، في التوقيت الصحيح وفي المشروع الصحيح، ثم الخروج منها برصيد حقيقي.
أعمل مستشاراً عقارياً أول في دبي مع Alben Properties، الوكالة المرخّصة من هيئة التنظيم العقاري RERA. تخصّصي عقارات على الخارطة، أي تلك التي تُشترى من المطوّر قبل اكتمال البناء أو خلاله، وهي بطبيعتها تمنح هامش نمو أعلى لرأس المال مع متطلبات دفع أولية أخف.
أتابع كل مستثمر بنفسي من البداية حتى النهاية، ولا أُحضر إلا ما يقوم على مبرر حقيقي. وحين لا يكون للصفقة منطق واضح، أقوله بصراحة. الشفافية التامة في الأرقام والمخاطر والعمولات ليست خدمة إضافية؛ هي الطريقة الوحيدة التي أعمل بها.
لا تنتظر لتستثمر. استثمر، ثم انتظر.
مستشار، لا قائمة عقارات
أغطي العملية كاملة: من اختيار المشروع وتحليل المنطقة والمطوّر، إلى هيكلة خطة الدفع والحجز، فالمتابعة خلال مراحل البناء، وصولاً إلى استراتيجية الخروج. سواء أكانت الوحدة لمستثمر يدخل السوق لأول مرة أم مسكناً فاخراً ذا علامة تجارية.
ما يميّز عقارات على الخارطة هو الرافعة التي توفرها خطة الدفع، إذ تتحكم في أصل بدفع جزء من قيمته فحسب. وللاستفادة من هذه الرافعة طريقتان رئيسيتان.
إعادة البيع قبل التسليم
تشتري عند الإطلاق ثم تبيع العقد بالتنازل عنه قبل التسليم، مستفيداً من ارتفاع السعر خلال فترة البناء. رأس مال مُجمَّد محدود، وأفق زمني أقصر، دون أن تتحمل تكاليف إدارة عقار مكتمل.
إعادة البيع أو الدخل بعد التسليم
تحتفظ بالعقار بعد التسليم في مرحلة نمو رأس المال، ثم إما أن تبيعه في سوق أكثر نضجاً أو تؤجّره لتوليد عائد إيجاري مستمر. الأفق الزمني أطول هنا، غير أن النمو المحتمل يكون في الغالب أعلى.
مثال بالأرقام
مثال توضيحي · ليس بيعاً حقيقياً
الشراء عند الإطلاق
استوديو على الخارطة بـ AED 800,000، خطة دفع 30/70.
إشعار عدم الاعتراض للبيع
يُسمح بالتنازل عند دفع حوالي 30% ← نحو AED 240,000.
خلال فترة البناء
+20% على السعر ← قيمة سوقية AED 960,000.
بيع العقد
التنازل عنه قبل التسليم بصافٍ إجمالي ~AED 160,000.
النتيجة
ارتفع العقار بنسبة 20%، لكن قياساً على رأس المال المستثمر فعلياً بلغ العائد الإجمالي نحو +67% (160,000 على 240,000)، وذلك قبل احتساب التكاليف كرسوم DLD وإشعار عدم الاعتراض والعمولة، وقبل أخذ عامل الوقت بالحسبان.
المنهجية،
مطبّقة
القيمة لا تكمن في القائمة، بل في المعيار الذي يحكم اختيارها. وفيما يلي أربعة أمثلة على كيفية تحليل الاستثمار.
Aquarise by Binghatti
موقع مركزي (قناة المياه، قرب وسط المدينة وDIFC)، طلب إيجاري ثابت، وحدات صغيرة لسيولة مرنة وخروج مرن.
Franck Muller Yachting
مسكن ذو علامة تجارية (ساعات فاخرة) كمرساة للقيمة؛ مزيج من الوحدات لتنويع الخروج.
Gianfranco Ferré Residences
RAK السوق الأعلى نمواً، محفّز Wynn 2027، علامة إيطالية راسخة.
Cotier House by Imtiaz
Dubai Islands الواجهة البحرية الجديدة، مساكن مؤثثة بتصميم عصري، وحدات عائلية قبل نضوج دورة السوق.
لنتحدث عن دورتك الاستثمارية القادمة.
أخبرني بأفقك الزمني وميزانيتك وما تسعى إليه، وسأخبرك بما يستحق الاهتمام الآن وما يمكن تأجيله.